検査済証はあるが古い物件、用途変更はどう変わるか｜『あるから安心』の落とし穴

このシリーズではこれまで、検査済証が「ない」場合の難しさを中心に扱ってきました。では逆に、検査済証が「ある」物件は、それだけで安心してよいのでしょうか。結論から言うと、検査済証があることと、今の建物が法律に適合していることは、必ずしもイコールではありません。特に築年数が経った物件では、この差に注意が必要です。

検査済証は「竣工時点」の適法性を証明するものに過ぎない

検査済証は、新築や増改築の工事が完了した際に、その時点の建築基準関係規定に適合していることを確認した証明書です。重要なのは、これがその工事が完了した時点のスナップショットだということです。検査済証を取得した後に、別の増改築や大規模な修繕が行われていれば、その部分については検査済証は何も証明していません。

増改築・修繕の履歴が「検査を受けていない」ことがある

築年数の経った物件では、検査済証取得後に増築やリフォームが行われていることが珍しくありません。特に、正式な確認申請を経ずに行われた増改築（いわゆる違反建築に当たる可能性がある工事）が混在している場合、検査済証がある部分とない部分が、同じ建物の中に併存することになります。売買の際に提示されるのは当初取得した検査済証であることが多く、その後の変更履歴までは、書類だけでは分からないことがあります。

用途変更時に問われるのは「今の状態」全体の適合

固有の視点として押さえておきたいのは、用途変更の際に求められる建築基準法への適合確認は、竣工時点ではなく現況の建物全体を対象にしているという点です。検査済証があっても、その後の増改築で法不適合になった部分があれば、用途変更の是正対象にその部分も含まれる可能性があります。つまり、「検査済証があるので確認済証・適合証明の取得はスムーズ」という思い込みは、増改築の履歴次第で崩れることがあります。

失敗シナリオ：検査済証に安心していたら、増築部分が未確認だった

想定しておきたいのは、検査済証があることに安心して用途変更の相談を進めたところ、建築士が検査済証の図面と現況を照合した結果、「検査済証取得後に増築された部分があり、この部分は確認を受けていない」と判明するケースです。この場合、増築部分については検査済証がない物件と同様に、法適合状況調査に近い確認作業が必要になることがあり、想定していたよりも調査・是正の範囲が広がってしまいます。「検査済証あり」という情報だけで安心せず、取得後の変更履歴まで含めて確認することが、この落とし穴を避ける鍵になります。

買う前に確認したいこと

売主・仲介会社に

• 検査済証を取得した後に、増改築・大規模な修繕を行った履歴はあるか → 検査済証がカバーしている範囲と、現況とのズレの有無を把握できる

建築士に

• 検査済証に添付されている図面と、現況の建物を照合し、差異がないか確認してほしい → 用途変更時に追加で調査・是正が必要になる範囲を、契約前に見立てられる

まとめ

• 検査済証は竣工時点の適法性の証明であり、その後の増改築まではカバーしていない
• 築年数が経った物件では、検査済証取得後に未確認の増改築が行われていることがある
• 用途変更で問われるのは現況全体の適合。検査済証の有無だけでなく、取得後の変更履歴を確認する