民泊（住宅宿泊事業）と旅館業（簡易宿所）はどう違う？｜5-28通知が効くのはどっち

ここまでのシリーズで、2026年5月28日の通知による建築基準法適合の確認（建築士の証明・用途変更の確認申請）を見てきました。ここで多くの人がつまずくのが、「その話、自分がやろうとしている民泊にも関係あるの？」という点です。実はこの通知は**「旅館業の許可時」の話**で、いわゆる民泊新法（住宅宿泊事業）とは別の枠組みです。どのスキームで宿泊事業をやるかによって、通知の効き方も、営業日数も、手続きの重さも変わります。ここを購入前に整理しておきましょう。制度・条例は自治体で異なり得るため、最終的には管轄窓口でご確認ください。

宿泊事業には主に3つの入口がある

個人が住宅・古民家・別荘を宿泊事業に使う場合、主な選択肢は次の3つです。

• 住宅宿泊事業（民泊新法）：届出制。年間営業日数の上限は180日。あくまで「住宅」を使って宿泊させる枠組みで、比較的軽く始めやすい一方、日数上限が収益の天井になります
• 簡易宿所（旅館業）：許可制。営業日数の上限はなく通年営業が可能。ただし建物は旅館業の施設として建築・消防の基準を満たす必要があり、今回の5-28通知が直接かかるのはこちらです
• 特区民泊（国家戦略特区）：認定制。実施している区域が限られ、最低宿泊日数などの条件があります

「民泊」と一口に言っても、届出で180日の住宅宿泊事業と、許可で通年の簡易宿所は、制度がまったく別物だと押さえるのが出発点です。

5-28通知が「効く」のは旅館業（簡易宿所）ルート

今回の通知は、住宅などを用途変更して旅館業の施設にする際、許可時に建築基準法への適合確認を徹底するという内容でした。つまり、用途変更や建築士の適合証明・確認済証が問われるのは、簡易宿所（旅館業）を選んだときです。

一方、住宅宿泊事業（民泊新法）は、住宅のまま届け出て運用するのが基本で、用途変更を前提としない設計です。そのため、今回の通知が真正面から対象にする「旅館業の許可時の適合確認」とは、直接の場面が異なります。

ただし注意したいのは、民泊新法なら建築・消防が一切関係ない、という意味ではないことです。住宅であっても、規模や間取り、自治体の条例によっては、防火・避難や消防用設備の観点での確認・対応が求められることがあります。「届出制だから軽い」と決めつけず、そのスキームで自分の物件が本当に成立するかは、別途確認が必要です。

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選び方の軸：通年で稼ぎたいか、180日で割り切るか

どちらが向くかは、物件と事業計画によって変わります。ざっくりした判断軸はこうです。

• 通年で営業して収益を最大化したい → 簡易宿所（旅館業）。ただし5-28通知の建築ハードル（建築士の適合証明や用途変更の確認申請、それに伴う費用・期間）を織り込む必要がある
• 年180日以内で割り切る／住宅として軽く始めたい → 住宅宿泊事業（民泊新法）。用途変更の重い手続きは避けやすいが、日数上限が収益の天井になる

さらに、そもそも用途地域や自治体の条例で、そのエリアでは住宅宿泊事業が制限される・簡易宿所が難しいといったケースもあります。「稼げるかどうか」の前に、「そこで、その物件で、どのスキームが成立するか」で選択肢が絞られることが少なくありません。

買う前に確認したいこと

建築士・行政書士など専門家に：

• この物件で通年営業（簡易宿所）を狙う場合、5-28通知でいう建築基準法適合の証明や確認申請は現実的に通りそうですか。住宅宿泊事業（180日）なら手続きはどう変わりますか → スキームごとの手続きの重さと費用・期間を、購入前に比較できる

管轄の保健所・自治体の民泊担当に：

• この所在地・用途地域で、住宅宿泊事業と簡易宿所はそれぞれ実施可能ですか。条例で制限される区域や期間はありますか → そもそもどのスキームが選べるエリアなのかを、物件選びの段階で確認できる

制度・条例・運用は自治体や時期で異なり得ます。この記事は一般的な整理であり、実際の可否は必ず一次情報（下記通知や各自治体の情報）と管轄窓口でご確認ください。

まとめ

• 宿泊事業の入口は主に住宅宿泊事業（届出・180日）／簡易宿所（許可・通年）／特区民泊の3つ。「民泊」でも中身は別制度
• 5-28通知が直接効くのは簡易宿所（旅館業）ルート。用途変更・建築士の適合証明・確認済証が問われるのはこちら。住宅宿泊事業は別枠だが、建築・消防が無関係というわけではない
• 選び方は**「通年で稼ぐ（旅館業＝建築ハードルあり）」か「180日で割り切る（民泊新法＝日数上限あり）」か**。まずその物件・エリアでどのスキームが成立するかを購入前に確認する