この用途変更は5-28通知の対象になる？ならない？｜まず切り分けたい3つの分岐

このシリーズをここまで読んで、「うちが検討している物件も対象になるのでは」と不安になった方もいるかもしれません。実は、2026年5月28日の通知はすべての宿泊事業への転用に一律で効くわけではありません。まず「対象になるかどうか」を切り分けてから、個別の論点（200㎡境界や検査済証の話）に進んだ方が、遠回りせずに済みます。分岐は大きく3つです。

分岐① 目指す先は「旅館業」か「住宅宿泊事業（民泊新法）」か

通知が直接対象にしているのは、住宅を旅館業（簡易宿所を含む）へ用途変更するケースです。年間180日以内の営業で住宅宿泊事業（民泊新法）にとどめる場合は、この通知の直接の対象ではありません。ここが最初の分かれ道です。

ただし、「民泊新法なら関係ない」と決めつけるのは早計です。将来的に通年営業（旅館業）へ切り替える可能性が少しでもあるなら、購入時点でこの通知の論点を踏まえておく方が、後から慌てずに済みます。制度選択そのものが物件によって変わりうるため、どちらの枠組みで進めるかは早い段階で自治体・専門家に相談しておく必要があります。

分岐② 「用途変更」に当たる工事か、当たらない内装リフォームか

通知はあくまで用途変更（建物の使われ方の区分を変えること）を前提にしています。単に内装だけを直す模様替えで、建物の用途区分自体は変えない、というケースもゼロではありません。

固有の視点として押さえておきたいのは、「これは用途変更に当たるのか、当たらないのか」の判断は、購入検討者や仲介会社が自己判断してよい領域ではないという点です。この判断は特定行政庁（建築主事のいる自治体）や指定確認検査機関が行うもので、見た目には小さな改装に見えても、宿泊事業としての利用実態次第で用途変更とみなされることがあります。「たぶん大丈夫だろう」という自己判断は、この分岐で一番リスクが高い考え方です。

分岐③ 既存の許可・検査済証をそのまま引き継げると思っていないか

すでに簡易宿所・旅館として運営されていた物件（居抜き）を購入する場合、「前のオーナーが許可を取っているから、うちも対象外だろう」と考えがちです。しかし旅館業の許可は物件ではなく事業者に対して出るのが基本的な考え方で、所有者が変わればあらためて許可の要否が問われることがあります。既存の許可があること自体が「対象外」を意味するわけではない点に注意が必要です。

失敗シナリオ：「民泊だから関係ない」と思っていたら、後で旅館業に切り替えたくなる

想定しておきたいのは、当初は住宅宿泊事業（年180日）のつもりで通知の論点を気にせず契約を進めたものの、運営を始めてから「やはり通年で営業したい」と旅館業への切り替えを検討し始めるケースです。その時点で初めて200㎡境界や検査済証の有無を確認し、想定していなかった改修費用や調査期間が発覚する、という展開になりやすいところです。最初の制度選択の時点で、将来の可能性まで含めて論点を洗い出しておく方が手戻りが少なくなります。

買う前に確認したいこと

管轄の特定行政庁（建築指導課）・保健所に

• この物件・この用途変更計画は、5-28通知が求める建築基準法適合の確認（確認済証または建築士の適合証明書）の対象になるか → 対象・対象外の切り分けを、購入前に公式な窓口で確定できる
• 将来的に住宅宿泊事業から旅館業へ切り替える可能性がある場合、今の時点で何を確認しておくべきか → 制度選択が変わった場合の手戻りを減らせる

まとめ

• 5-28通知が直接対象にするのは「住宅→旅館業（簡易宿所含む）」への用途変更。住宅宿泊事業（民泊新法）は別枠だが、将来の切り替えも視野に入れておく
• 「用途変更に当たるか」の判断は自己判断せず、特定行政庁・指定確認検査機関に確認する
• 既存の許可・検査済証は「そのまま引き継げる」前提にせず、所有者変更時にあらためて確認する