【2026年最新】東京23区の民泊上乗せ条例まとめ｜買う前に区ごとの条例を確認すべき理由

「東京都内の物件だから、民泊の規制は都内共通だろう」と思っていないでしょうか。実際には話が逆で、2026年に入ってから23区のそれぞれが独自に条例を見直しており、同じ都内でも区が変われば営業できる曜日も日数も別物になっています。物件情報サイトの価格や間取りだけを見て「都内の物件だから」と絞り込むと、所在区の条例を見落としたまま検討が進んでしまいます。

2026年、23区の「上乗せ条例」が一斉に動いた

住宅宿泊事業法（いわゆる民泊新法）には、区市町村が独自に営業日や区域を制限できる「上乗せ条例」という仕組みがあります。この上乗せ条例が、2026年に入って複数の区で相次いで施行・強化されたと報じられています。

一例として、2026年4月には区内全域を対象に、営業できる曜日を金曜〜日曜中心に絞る条例が施行された区や、管理者の常駐がない場合は平日営業を認めない運用に切り替えた区があります。さらに年末にかけて、これまで年間提供日数の上限を最大180日としていた区が、120日程度まで引き下げる条例改正を予定しているという報道もあります。加えて、これまで上乗せ条例のない数少ない区の一つでも、2026年内に新たな条例の施行が予定されているとされ、「上乗せ条例が一つもない区」自体がほぼ無くなりつつある状況です。

こうした動きの背景には、住宅宿泊事業の届出件数が区によっては数千件規模まで増えたことや、それに伴う近隣トラブルの増加があると言われています。数字や施行時期は区ごと・時点ごとに異なり、かつ今後も改正が続く可能性があるため、ここで挙げた内容はあくまで2026年9月時点で一般に報じられている傾向としてご覧ください。実際の適用条件は、必ず物件所在区の公式サイトまたは保健所・生活衛生担当窓口で最新情報を確認する必要があります。

「東京都はNG」ではなく「区ごとに条件が違う」と捉える

ここで押さえておきたい固有の視点は、23区の規制は一枚岩ではないという点です。同じ路線の隣駅同士でも、区境をまたいだだけで「平日も稼働できる区」と「週末しか稼働できない区」が隣り合っているケースがあります。物件比較サイトで価格や駅距離だけを横並びにして「東京23区」というくくりで検討していると、この差が抜け落ちがちです。

一次診断の実務でも、同程度の価格帯・同程度の駅距離の2物件を比べた際、片方は年間提供日数の上限に達するまで稼働できる想定が立つ一方、もう片方は所在区の条例で稼働可能な曜日が限られ、同じ利回り計算がそのまま成立しない、という差が出ることがあります。検討段階では「都内かどうか」ではなく「どの区か」を最初のフィルターにすることが、遠回りに見えて一番の近道です。

失敗シナリオ：契約後に営業日数の前提が崩れる

想定しておきたいのは、物件情報だけを見て契約を進め、引き渡し後に管理会社や保健所への相談で初めて「この区は週末のみの営業」「この区は年間120日まで」といった条件を知るケースです。表面利回りをもとに資金計画を組んでいた場合、稼働日数の前提が崩れると、想定していた返済計画そのものが成り立たなくなる可能性があります。さらに、条例は改正され続けるため、契約時点で問題のない物件でも、その後の条例改正で条件が変わる可能性がある点も踏まえておく必要があります。

買う前に確認したいこと

物件所在区の保健所・生活衛生担当窓口に

• この物件が所在する区に、住宅宿泊事業・簡易宿所に関する上乗せ条例があるか → 営業可能な曜日・時期・区域の制限有無が分かる
• 現時点で年間提供日数の上限は何日か、今後改正の予定は公表されているか → 収益シミュレーションの前提となる稼働日数の見込みが立つ
• 管理者の常駐や住民説明など、区独自に求められる条件があるか → 運営体制や初期費用に反映すべき追加要件が分かる

まとめ

• 「東京都内だから」で判断せず、物件所在区の条例を個別に確認する
• 営業可能な曜日・年間提供日数を、区の公式情報で契約前に把握する
• 条例は今後も改正されうる前提で、稼働日数に余裕を持たせた資金計画を組む