「既存施設も対象」の条例改正が怖い理由｜民泊物件は買った後もルールが変わる

「今の条例なら年間◯日は稼働できる」という前提で収支計画を組んでいないでしょうか。2026年に入り、一部の区では、これから開業する施設だけでなく、すでに届出・営業している施設まで含めて営業日数の上限を引き下げる条例改正が報じられています。つまり、契約時点で適法だった物件が、運営開始後の条例改正で前提条件そのものを失う可能性があるということです。

「経過措置なし」の改正が出てきている

一例として、これまで年間提供日数の上限を最大180日としていた区で、2026年末にかけて上限を120日程度まで引き下げる条例改正が予定されており、しかも既存の施設も例外なく対象になると報じられています。新規に開業する施設だけを対象にした「新規規制」であれば、既に運営中のオーナーへの影響は限定的です。しかし既存施設も対象にする改正は、開業時点の収支計画そのものを崩す可能性があります。

経過措置（一定期間は旧ルールのまま運営できる猶予）を設けるかどうかは条例ごと・改正ごとに異なり、一律には決まっていません。この点も含めて、条例改正の内容は必ず物件所在区の公式情報で確認する必要があります。ここで挙げた区名・日数はあくまで2026年9月時点で報じられている一例であり、今後さらに変わる可能性がある前提で読んでください。

「今の制度で成立する収支」だけで判断する危うさ

民泊投資の検討では、現行の年間提供日数の上限をそのまま使って稼働率・利回りを試算しがちです。しかし上乗せ条例は区の判断で見直され続けており、購入時点の数字を運営期間中ずっと前提にできる保証はありません。一次診断の実務で見ていても、価格や立地の比較に時間をかける一方、「その区の条例が今後どう動きうるか」まで検討に含めている人は多くありません。

固有の視点として持っておきたいのは、条例改正リスクは「物件のリスク」ではなく「所在区のリスク」だという点です。同じ価格・同じ利回り想定の物件でも、既に複数回条例を見直している区と、まだ大きな改正のない区とでは、将来にわたる収支の安定度が異なります。物件そのものの状態確認だけでなく、所在区の条例改正の頻度・傾向も、比較検討の材料に加える価値があります。

失敗シナリオ：稼働日数が減り、返済計画が崩れる

想定しておきたいのは、年間180日の稼働を前提にローンを組んで運営を始めた後、翌年の条例改正で上限が120日に引き下げられ、既存施設として自分の物件も対象になるケースです。稼働日数が3分の2に減れば、想定していた家賃収入・返済原資も同じ比率で目減りします。改正の公表から施行までの期間が短い場合、運営体制や資金計画を見直す時間的余裕も限られます。

買う前に確認したいこと

物件所在区の保健所・生活衛生担当窓口に

• この区で、これまでに上乗せ条例の改正実績があるか → 改正の頻度・傾向から将来の見直しリスクを見立てられる
• 直近の改正・改正予定で、既存施設への経過措置は設けられているか → 契約後に条件が急に変わるリスクの大きさが分かる
• 年間提供日数の上限引き下げなど、公表されている改正予定はあるか → 収支計画に織り込むべき前提の変化点が分かる

まとめ

• 現行の条例だけでなく、所在区の条例改正の頻度・傾向まで確認する
• 「経過措置の有無」は改正ごとに異なるため、契約前に区に確認する
• 現行の上限日数ぎりぎりで組んだ収支計画は避け、稼働日数が減っても成立する余裕を持たせる