「民泊実績あり」の物件を買う前に｜届出番号で前の運営を確かめる

「民泊として運営中」「年間稼働率90%」「売上の実績あり」。こうした言葉が並ぶ物件は、買った翌日から同じように稼げそうに見えます。ただ、その数字が本当に再現できるかは、前の運営が制度に沿ったものだったかで大きく変わります。

民泊物件チェッカーの「目利き力診断」では、次の物件を出題しています（よくある条件を組み合わせた架空のモデルケースです）。

• 前の持ち主が民泊で運営していた戸建て
• 売主の説明：稼働率90%、売上の実績もある
• 予約サイトの掲載：届出番号の表示なし
• 売上の資料：通帳の写しのみ

あなたなら、この物件を買いますか？

診断の正解は「買わない」（確かめられるまでは）です。見るべきところは、予約サイトの掲載ページにあります。

届出番号・許可番号は、前の運営を確かめる手がかり

民泊新法（住宅宿泊事業法）で営業する住宅は、自治体に届け出ると届出番号が割り当てられます。住宅宿泊事業者は、届出住宅ごとに玄関などの見やすい場所に標識を掲げることになっており、予約サイトなどの仲介業者も、掲載ページに届出番号を示すことが求められています。旅館業（簡易宿所など）で営業する場合は、自治体の許可を受けています。

掲載ページに届出番号や許可番号が見当たらない場合、次のような可能性があります。

• 届出・許可なしで営業していた
• 民泊新法の年180日の上限を超えて営業していた
• 単に表示していなかっただけ

どれに当たるかは、売主に番号を聞き、自治体で確かめれば分かります。届出住宅の一覧を公表している自治体もあります。

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「稼働率90%」は、同じ条件で再現できるとは限らない

民泊新法で営業できるのは、1年で180日までです。年間の稼働率90%（約330日）が民泊新法の届出のもとでの数字だとすると、上限を超えていたことになります。旅館業の許可を受けていたなら上限はありませんが、その許可は前の運営者のものです。

民泊新法の届出は、営業する人ごとに行うもので、物件を買っても前の持ち主の届出をそのまま引き継ぐことはできないと考えておきましょう。新しい持ち主として、改めて届出や許可の手続きをすることになります。そのときに、消防設備や建物が今の基準を満たしているかも、改めて確認されます。

ありがちな失敗は、こういう流れです。「実績あり」を信じて相場より高めの価格で購入する。自分で届出をしようとすると、条例で営業日が制限される区域だった、あるいは消防設備が足りないことが分かる。前の運営と同じ売上が出ない。さらに、前の持ち主の運営に対する近隣の苦情が残っていて、地域の理解を得るのに苦労する。

買う前に確認したいこと

売主・仲介会社に

• 届出番号（または旅館業の許可番号）と、届出・許可の名義人 → 制度に沿った運営だったか、どの制度で営業していたかが分かります。
• 月ごとの予約・売上の記録（予約サイトの管理画面の出力など） → 稼働率の根拠と、季節による波が分かります。

自治体の担当窓口に

• その住所での届出・許可の状況と、行政指導や苦情の記録の有無（答えられる範囲で） → 運営の実態と、地域との関係の手がかりになります。

まとめ

• 「民泊実績あり」の物件は、まず届出番号・許可番号を確かめる。
• 実績の数字は、自分が使う制度（年180日の上限や条例の制限）で再現できるかに置き直してから判断する。
• 届出・許可は引き継げない前提で、消防設備や条例を自分の名前で確認し直す。

この問題をほかの問題と一緒に解いてみる

この記事のモデルケースは、民泊物件チェッカーの「目利き力診断」の1問です。物件の写真と条件を見て「買う」「買わない」を選ぶと、その場で正解と解説が出ます。

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