民泊新法なら学校・保育所の近くでも大丈夫？｜条例の区域制限と旅館業との違い

小学校から80mの戸建てを見つけた。旅館業（簡易宿所）だと学校の近くは関係機関への意見照会が入ると聞いたので、「それなら民泊新法（住宅宿泊事業）の届出で始めればいい」と考える。筋の通った発想に見えますが、ここに確認しておきたい落とし穴があります。

結論から言うと、民泊新法には旅館業とは別の仕組みで、学校の近くが制限される可能性があります。 自治体の条例で、学校や保育所の周辺を「営業日を制限する区域」に指定している例があるためです。制限の中身によっては、年180日の上限よりずっと少ない日数しか稼働できないこともあります。

旅館業と民泊新法では「学校の近く」の扱いが違う

まず、2つの制度で仕組みが違うことを押さえておきます。

旅館業（簡易宿所など）の場合

旅館業法では、学校や児童福祉施設などの敷地の周囲おおむね100mの区域で許可申請があると、保健所が教育委員会などの関係機関に意見を聞く仕組みになっています。施設の「清純な環境」が著しく害されるおそれがあると判断されれば、許可が出ない可能性もあります。くわしくは「学校・保育所の近くの物件は旅館業許可に影響するか」で整理しています。

住宅宿泊事業（民泊新法）の場合

民泊新法には、この意見照会の仕組みはありません。その代わり、住宅宿泊事業法では、都道府県や保健所設置市などが条例で区域を定めて、営業する期間を制限できるとしています。どの区域をどこまで制限するかは自治体ごとに異なり、学校などの周辺を制限区域に入れている自治体もあります。

つまり、旅館業は「許可を出すかどうか」の段階で学校の近さを見る仕組み、民泊新法は「どの区域で、いつ営業してよいか」を条例で決める仕組みです。民泊新法に切り替えれば学校の近さを考えなくてよい、とは言い切れません。

条例による制限は、こんな形で効いてくる

学校周辺を制限する条例には、一般に次のような形があります。いずれも自治体によって内容が違うため、あくまで例として見てください。

• 区域：学校・保育所・幼稚園などの敷地の周囲（100mなど）を制限区域にする
• 期間：平日（月曜の正午から金曜の正午まで、など）の営業を制限する。学校の休業期間は制限しない、とする例もある
• 例外：家主が住みながら一部を貸す「家主居住型」は制限の対象外とし、家主が不在になる「家主不在型」だけを制限する例がある

投資目的で一棟まるごと貸す場合は、たいてい家主不在型です。例外が家主居住型だけなら、投資用の物件は制限をそのまま受けることになります。

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数字で見る：週末だけになると、上限は年156泊が目安

平日の営業が制限され、週末だけになった場合を考えてみます。

金曜・土曜・日曜の夜だけ泊められるとすると、1週間で3泊、1年（52週）で最大156泊です。民泊新法の上限である年180日より少ない数字ですが、これは毎週末すべて埋まった場合の上限です。実際の稼働率を6割と見れば年90泊前後、5割なら80泊弱が一つの目安になります。学校の休業期間に制限がかからない条例なら、夏休みや冬休みの分だけ上振れします。

収支を考えるときは、「年180日 × 想定稼働率」ではなく、**「条例で泊められる日 × 想定稼働率」**で計算し直すことが大切です。前者で計算した収支表のまま購入を決めると、前提が大きく崩れます。

固有の視点：保育所は「後から近くにできる」ことがある

学校の場所は何十年も変わらないことが多い一方、保育所は事情が違います。待機児童対策で、マンションの1階や小さなテナントに新しく開設されることが珍しくありません。

購入時には周囲100mに何もなかったのに、数年後に近くへ保育所ができる、ということは起こり得ます。その場合に、すでに届出済みの住宅宿泊事業にどう影響するかは、条例の定め方や自治体の運用によって異なります。購入前に次の2点を確認しておくと安心です。

• 制限区域は「届出の時点」で判断するのか、施設が新しくできたら区域も変わるのか
• 近くの空きテナントや更地に、保育所などの開設計画が出ていないか

失敗シナリオ：旅館業を避けたつもりが、平日に泊められない

想定しておきたいのは次のようなケースです。小学校から80mの戸建てを、旅館業の意見照会を避けるために民泊新法で運営する前提で購入。家主不在型で届出の準備を進めたところ、自治体の条例で学校周辺100mが制限区域に入っており、平日は営業できない区域と分かった。収支計画は年180日 × 稼働率7割で組んでいたため、実際の売上は想定の半分程度に。旅館業で申請し直すことも考えたが、今度は意見照会と、用途変更に伴う建築・消防の確認が必要になる。

購入前に条例の制限区域を確認していれば、価格交渉の材料にも、見送りの判断材料にもなったはずのケースです。

買う前に確認したいこと

自治体の住宅宿泊事業の担当窓口に

• この住所は、条例で営業期間が制限される区域に入りますか。学校・保育所などの周辺の距離は、どこから測りますか → 平日も泊められるのか、週末中心になるのかが分かり、収支の前提を正しく置ける
• 家主不在型でも制限は同じですか。施設が新しくできた場合、区域は変わりますか → 投資用の運営形態で、将来にわたって制限を受けるかが分かる

仲介会社に

• 周辺で保育所などの開設計画や、空きテナントの用途の動きを聞いていますか → 購入後に周辺環境が変わる可能性を、ある程度見立てられる

まとめ

• 学校・保育所の近くの物件は、民泊新法でも条例で営業期間が制限される可能性がある。購入前に、自治体の制限区域を住所で確認する
• 制限を受けるなら、「年180日」ではなく「条例で泊められる日 × 稼働率」で収支を計算し直す。週末だけなら年156泊が上限の目安
• 保育所は後から近くにできることがある。施設が新しくできた場合の扱いも、窓口で確認しておく

条例の内容や運用は自治体ごとに異なり、改正されることもあります。最新の情報は、必ず管轄の自治体の窓口で確認してください。