民泊新法の180日制限を稼働率に直すと｜収益の天井と物件選び

住宅宿泊事業（民泊新法）で避けて通れないのが、年間提供日数の上限です。一般に180日が上限とされ、自治体によっては上乗せ規制でさらに条件が付きます（日数・扱いは変わり得るため要確認）。この数字は、稼働率に直すと年の約49%。つまり「どんなに埋まっても、年の半分弱までしか泊められない」という収益の天井を意味します。ここを理解すると、物件選びと制度選びの見え方が変わります。

180日＝稼働率49%という天井

年間365日のうち提供できるのが180日なら、稼働率の上限は約49%です。宿泊単価（ADR）が同じでも、通年で回せる施設に比べて売上の天井が半分弱に抑えられます。売上の天井はおおまかに180泊 × ADRで頭打ちになる、と置いておくと計画が現実的になります。満室想定で365日分を掛けて収益を見積もると、実際の上限と大きく食い違います。

180日で足りる物件・足りない物件

この天井が効くかどうかは、そもそもの需要と運営スタイルで変わります。

• 足りることが多い：週末・連休・繁忙期に需要が集中する立地。平日はもともと埋まりにくく、実力稼働が年49%に届かないなら、180日の上限は実質的な制約になりにくい。
• 足りない（天井に当たる）：通年で安定需要があり、平日も埋められる立地。フル稼働を狙えるのに180日で頭打ちになると、機会損失が大きい。

自分の物件の実力稼働が49%を超えそうかが、180日制限が効くかどうかの分かれ目です。

天井に当たるなら、簡易宿所という選択

通年でフル稼働を狙えて180日では足りない、という物件では、日数制限のない簡易宿所（旅館業）を検討対象に入れる考え方があります。ただし簡易宿所は用途地域・消防・構造などの要件が別途重くなり得るため、「日数を取るか、要件の軽さを取るか」のトレードオフになります。運営したい日数・頻度を先に整理し、それを各制度の前提と照らし合わせるのが順序です。制度選びと物件選びは表裏一体で、年間提供日数を一つの軸に両者を行き来すると判断しやすくなります（適用可否・日数は自治体への確認が前提）。

失敗シナリオ：365日想定で組んでしまう

通年需要のある立地で「年間フル稼働」を前提に収益を組み、実際は民泊新法の180日上限に当たって売上が想定の半分弱に。制度を後から簡易宿所へ切り替えようにも、用途地域や消防要件で追加の確認・費用が発生する——。先に日数の天井を稼働率に直しておけば、この食い違いは購入前に見えていたはずです。

買う前に確認したいこと（日数を軸に）

自治体・保健所に

• この地域で住宅宿泊事業を検討する場合の提供日数の扱いと上乗せ規制、簡易宿所を含めどの制度が対象になり得るか？ → 天井の実際と制度の選択肢が分かる

運営代行会社に

• このエリアの実力稼働（実勢）と、平日の埋まり方は？ → 49%の天井に当たる物件かが読める

建築士・消防署に

• 簡易宿所を選ぶ場合、用途変更・消防で重くなる点は？ → 日数と要件のトレードオフが見える

まとめ｜天井を稼働率に直してから選ぶ

民泊新法の180日は、稼働率にすると約49%＝収益の天井です。週末・繁忙期中心で実力稼働がこれを超えないなら制約になりにくく、通年フル稼働を狙える物件では天井に当たります。まず自分の物件の実力稼働が49%を超えそうかを見極め、超えるなら簡易宿所（日数無制限だが要件は重い）とのトレードオフで制度を選ぶ。日数や地域の扱いは変わり得るため、断定せず自治体への確認を前提に進めてください。