民泊診断事例：温泉地のリゾマン480万円｜安さの正体は固定費と一時金

「温泉地のリゾートマンションが480万円。貸別荘的に運用できたら」——手頃に見えますが、この事例の核心は、安さの正体が毎月の固定費と、いつか来る一時金にあることです。価格より、固定費・一時金・規約・需要を先に見ます。実在の物件ではなく、よくある条件を組み合わせた架空のモデルで一次診断の見方を示します。

今回のモデル物件（架空）

• 種別：リゾートマンション（1室）／価格：480万円／築約35年
• 立地：温泉地・観光地／用途地域：要確認／接道：公道
• 設備：管理費・修繕積立金が高め、設備の老朽化が進んでいる

正体1：管理費・修繕積立金（稼働ゼロでも出る）

温泉・大浴場などの共用設備が多いリゾマンは、管理費・修繕積立金が合計で月数万円規模になることがあります。これは宿泊ゼロの月にも出る固定費。480万円という価格が安く見えても、この固定費を宿泊収入で賄えなければ、保有しているだけで赤字が積み上がります。まず月額と内訳を確認します。

正体2：大規模修繕の一時金（築35年の爆弾）

築35年で修繕積立金の残高が不足していると、大規模修繕のたびに一時金を求められることがあります。過去の修繕履歴・長期修繕計画・積立残高・値上げ予定を確認しないと、想定外のまとまった出費が来ます。「安い築古リゾマン」ほど、この一時金リスクは要チェックです。

正体3：規約と季節偏在

区分所有なので、管理規約で宿泊事業・短期利用が制限されていれば運用できません（区分規約は別記事）。加えて温泉地は季節偏在が大きく、繁忙期の売上で年間の固定費（管理費・修繕積立）を賄えるかが採算の分かれ目。480万円の安さは、この固定費・一時金・規約・季節偏在の裏返しと読みます。

失敗シナリオ

480万円の手頃さで購入。ところが管理費＋修繕積立が月3万円超、築35年で大規模修繕の一時金も控え、規約で宿泊が制限されており貸別荘化も難航——稼働は季節偏在で薄く、固定費だけが毎月出ていく。価格でなく固定費・一時金・規約を先に見ていれば避けられた事例です。

買う前に確認したいこと

管理会社・仲介に

• 管理費・修繕積立の月額と内訳、積立残高・長期修繕計画・一時金の有無、規約の宿泊可否は？ → 固定費・一時金・規約

自治体・保健所に

• この立地で宿泊事業は検討できるか、用途地域は？ → 制度

運営代行会社に

• この温泉地の季節別稼働・需要は？ → 季節偏在と採算

まとめ

この架空モデル（築35年・480万円・管理費高め・老朽）は、安さの正体である固定費（管理費・修繕積立）・大規模修繕の一時金・規約・季節偏在を、価格より先に見るべき事例でした。繁忙期の売上で年間固定費を賄えるかで採算を判断する。可否・費用は物件ごとに、管理会社・自治体への確認で固めてください。