仲介会社に聞くべき民泊転用の質問リスト｜「覆せない条件」から順に

仲介会社への質問は、思いつくまま聞くと肝を外します。効くのは、覆せない条件（後から変えられない属性）から順に聞くこと。ここが×なら、設備や費用の話は無意味だからです。仲介が答えやすい具体質問を、優先度順にリスト化しました（履歴は売主に、聞き方の段取りは別記事へ）。

まず「覆せない条件」を聞く

• 用途地域は？（住居専用系か商業系か。宿泊の扱いに直結／要確認）
• 接道の状況は？（幅員、私道か公道か。私道なら通行・掘削の同意）
• 再建築の可否は？（再建築不可なら融資・出口・改修に影響）
• 区分・別荘地なら、管理規約の民泊可否は？（「専ら住宅」条項の有無）

これらが×なら、その物件は土俵に乗りません。最初に潰します。

次に「費用に効く条件」を聞く

• 給湯器・浄化槽など主要設備の設置年は？（交換・更新費の当たり）
• 残置物の有無と撤去の負担、「現況渡し」か？（撤去費が買主に移る信号）
• 修繕・増改築の履歴と、その記録・検査済証の有無は？
• 過去に宿泊用途で使われた履歴はあるか？

最後に「なぜ売るか」を聞く

• 売却理由は？（相続・住み替えか、それとも近隣・不具合など物件側の事情か）

売却理由は、記載欄に出ない物件のリスクを示唆することがあります。仲介が把握していれば、貴重な手がかりになります。

仲介が「答えられないこと」も把握する

用途地域の確定的な可否や、消防設備の要否は、仲介の一存では答えられません。それらは自治体・保健所・消防署の領域。仲介には「事実（記載・履歴）」を聞き、判断が要る事項は各窓口へ、と切り分けると質問が的確になります。

まとめ

仲介への質問は、①覆せない条件（用途地域・接道・再建築・規約）→②費用に効く条件（設備の設置年・残置物・履歴）→③売却理由、の順で。判断が要る事項は自治体・消防へ回す。この順序で聞けば、内見・商談の場で肝を外しません。物件の使用履歴は売主に、資料に載らない情報の聞き方は別記事もどうぞ。