越後湯沢のリゾートマンションを民泊にする前に確認すること

「温泉大浴場付き、スキー場まで車で5分、2LDKで50万円」。越後湯沢のリゾートマンションには、こうした驚くほど安い価格の物件が並んでいます。東京から新幹線で約1時間半。この価格なら民泊にすれば簡単に元が取れるのでは、と考えるのは自然なことです。

ただ、越後湯沢のリゾートマンションが安いのには理由があります。物件価格ではなく、毎月の費用と管理規約に目を向けると、見え方が変わってきます。

最初に確認するのは「管理規約で民泊が禁止されていないか」

区分所有のマンションで民泊を検討するとき、もっとも優先して確認すべきなのが管理規約です。住宅宿泊事業法の施行（2018年）前後から、多くのマンションで管理規約に民泊を禁止する条項が追加されてきました。越後湯沢のリゾートマンションも例外ではなく、「専有部分を住宅宿泊事業に使用してはならない」といった規定を設けている物件が多いと言われています。

管理規約の確認では、次の点を見ます。

• 住宅宿泊事業・旅館業としての利用を禁止する条項があるか
• 「専ら住宅として使用する」といった用途の規定がどう書かれているか
• 禁止条項がない場合でも、理事会や総会で禁止の方向に議論が進んでいないか（議事録で確認）

禁止条項があれば、物件価格がいくら安くても民泊としての検討はそこで終わりです。価格や間取りを見る前に、管理規約を取り寄せるのが、このエリアでは効率の良い順番です。

50万円の物件に、月4万円の固定費がかかる構造

越後湯沢のリゾートマンションでもう一つ見落としやすいのが、毎月の固定費です。温泉大浴場、プール、フロントなど共用施設が充実している物件ほど、管理費・修繕積立金が高くなる傾向があります。

一つの目安として、2LDKクラスで管理費・修繕積立金・温泉使用料などを合わせて月3〜5万円程度かかる物件も珍しくないと言われます。年間にすると36〜60万円。物件価格50万円なら、1年分の固定費が物件価格とほぼ同じになる計算です。これに固定資産税、光熱費、清掃費、OTA手数料が加わります。

一次診断で越後湯沢の物件を見るときは、物件価格よりも月額固定費を何泊で賄えるかを先に計算しています。この固定費を、オフシーズンも含めて賄えるかどうかが判断の分かれ目です。また、修繕積立金が不足しているマンションでは、将来の大規模修繕で一時金や大幅な値上げが求められる可能性もあるため、長期修繕計画と積立金の残高も確認しておきたいところです。

需要は冬に寄る。夏をどう埋めるか

越後湯沢の宿泊需要は、スキー・スノーボードのシーズンに集中しやすく、夏は登山や避暑、フジロックなどのイベント時期に需要が生まれると言われます。冬の週末は埋まりやすい一方、平日やオフシーズンは稼働が落ちる前提で、固定費を年間で賄えるかを見る必要があります。

失敗シナリオ：買ってから「民泊禁止」の総会決議を知る

50万円で購入したリゾートマンションの一室で民泊の準備を進め、家具も入れた段階で、管理組合から「前年の総会で、住宅宿泊事業を禁止する規約改正が決議されている」と通知されたケースを想定します。購入前に受け取った管理規約は改正前の古い版で、議事録までは確認していませんでした。

民泊としての運営はできず、自分で使うか売却するしかありません。ところが、同じマンション内には同じような価格の売り物件が多数あり、売却にも時間がかかります。その間も、毎月4万円の管理費・修繕積立金は払い続けることになります。

買う前に確認したいこと

管理会社・管理組合に（仲介会社経由で）

• 最新の管理規約と、直近2〜3年分の総会議事録 → 民泊禁止の条項や、禁止に向けた議論がないかが分かる
• 管理費・修繕積立金・温泉使用料などの月額と、長期修繕計画・積立金の残高 → 年間の固定費と、将来の値上げ・一時金のリスクが分かる

地元の運営代行会社に

• このマンション・同規模の部屋の、季節ごとの稼働の傾向 → 固定費を年間で賄える稼働が見込めるかを検証できる

まとめ

• 価格や間取りより先に、最新の管理規約と総会議事録で民泊禁止の有無を確認する
• 物件価格ではなく、月額固定費を年間で賄えるかで判断する
• 長期修繕計画と積立金の残高を確認し、将来の負担増も見込む