熱海で別荘を買い替える際の資金計画の立て方

今持っている熱海の別荘を手放して、もう少し広い物件や眺望の良い物件に買い替えたいと考える方は少なくありません。ただ、自宅の買い替えと同じ感覚で計画を立てると、思わぬところでつまずくことがあります。別荘は一般住宅に比べて買い手の絶対数が少なく、売却までの期間が読みにくいという特徴があるためです。ここでは、買い替え特有の資金計画の考え方を整理します。

売却と購入のタイミングがずれることを前提に計画する

一般的な自宅の買い替えでは「売り先行」「買い先行」のどちらを選ぶかが論点になりますが、別荘の場合はこの選択がより重要になります。別荘は需要が季節や景気に左右されやすく、一般住宅より売却までの期間が読みにくい傾向があるため、先に新しい物件を契約する「買い先行」を選ぶと、旧別荘の売却が長引いた場合に二重のローン負担が発生するリスクが高くなります。資金に余裕がない場合は、売却を先に進める「売り先行」のほうが、資金計画上は安全な選択肢になりやすいと言えます。どうしても買い先行で進めたい場合は、金融機関のつなぎ融資（売却代金の入金までの一時的な融資）が利用できるかどうかを、契約前に確認しておく必要があります。

一次診断者として見ている固有の視点：貸別荘の収益見込みを返済計画に組み込むのは慎重に

買い替えの資金計画を立てる際、新しい物件を貸別荘として運用し、その収益を返済に充てようと考える方もいます。ただし運用収益は稼働率や季節変動の影響を受けやすく、保証されたものではありません。収益を前提に返済計画を組んでしまうと、稼働率が想定を下回った月に資金繰りが厳しくなることがあります。収益はあくまで上振れの余地として捉え、収益がゼロでも返済できる計画を基本にしておくことをおすすめします。

失敗しやすいシナリオ：買い先行で契約し、旧別荘の売却が長引いて二重負担に

想定しておきたいのは、新しい別荘の契約を先に進めてしまい、旧別荘の売却活動を始めたものの、思ったより買い手が見つからず、二重のローン返済が半年以上続いてしまうケースです。この間、旧別荘の維持費（管理費・固定資産税など）も並行して発生するため、資金繰りが想定以上に圧迫されます。買い先行を選ぶ場合は、売却が長引いた場合の資金的な猶予期間をあらかじめ見積もっておくことが重要です。

買う前に確認したいこと

金融機関に

• つなぎ融資は利用できるか、旧別荘の売却が長引いた場合はどう対応してもらえるか → 二重負担が発生した際のリスクヘッジができるかが分かる

仲介会社に

• 現在の別荘の売却にどれくらいの期間がかかりそうか（季節要因を含む） → 買い替えのタイミングをどう調整すべきかの目安が分かる

まとめ

• 別荘は売却までの期間が読みにくいため、資金に余裕がなければ売り先行を基本にする
• 買い先行を選ぶ場合は、つなぎ融資の利用可否を事前に確認する
• 貸別荘の収益見込みは返済計画の前提にせず、収益ゼロでも成立する計画を基本にする